Давайте спочатку розберемося, що таке оцінка нерухомості. Як відомо, під оцінкою розуміють визначення вартості, тобто цінності будь-якого майна. Якщо говорити про нерухомість, то визначення її вартості найчастіше потрібне для того, щоб розрахувати податки при продажу, наприклад, квартири або будинку із земельною ділянкою.
В результаті проведення оцінки нерухомості замовник отримує відповідні документи з висновками про вартість майна та ліцензіями оціночної компанії. У цих документах також наводять методики розрахунків і всі вихідні дані, якими користувався оцінювач. У цій статті зібрана інформація про порядок (процедуру) проведення оцінки нерухомості, а також про оформлення результатів, одержуваних в результаті виконання цієї роботи.
Як визначають вартість нерухомості
Для визначення вартості нерухомого майна існує всього три шляхи. Перший полягає в тому, щоб проаналізувати, за якою ціною продають аналогічні об’єкти і зробити висновок про те, наша нерухомість повинна коштувати приблизно стільки ж, що й інша така ж або схожа, розташована по сусідству.
Другий шлях визначення вартості полягає в аналізі майбутнього доходу, який розглянута нерухомість здатна принести своєму власника. Наприклад, якщо мова йде про будівлю з приміщеннями різного призначення, необхідно всі приміщення, які можна здати в оренду умовно розбити по групам. Наприклад, приміщення в підвалі, а також технічні приміщення без вікон можна використовувати в якості складів, адміністративні приміщення – в якості офісів, а приміщення на першому поверсі з окремим входом прекрасно підійдуть для розміщення в них магазинів або кафе. Далі по кожній групі об’єктів необхідно визначити розмір орендної ставки. Зрозуміло, що найвища оренда буде у магазинів, далі підуть офіси, а замкне ряд – склад. За аналогією із завданням про визначення розміру банківського депозиту, знаючи відсотки, які він приносить, можна визначити і вартість нерухомості, якщо знати орендний дохід від її експлуатації.
Третій шлях визначення вартості полягає в тому, щоб до ціни земельної ділянки додати витрати на будівництво об’єкта. Такий підхід не завжди може адекватно визначити ринкову вартість, тим не менш в деяких випадках без його застосування не обійтися. При обліку витрат на будівництво часто також проходить і оцінка будівельного обладнання, вартість експлуатації якого знаходить своє відображення в загальному кошторисі. Взагалі оцінка обладнання в тому числі будівельного – це тема для окремої статті, оскільки для цього виду майна на перших план виходить визначення трьох видом зносу, яким будь-яке обладнання характеризується. Подробнее об определении стоимости строительного оборудования можно прочитать здесь. Хоча, якщо говорити в загальному, то і для визначення вартості будівельної техніки, і для оцінки нерухомості використовуються одні і ті ж підходи, просто зі своїми особливостями застосування.
Що таке незалежна оцінка
Оскільки оцінка потрібна при кожній нотаріальній операції з нерухомістю, з нею рано чи пізно стикається практично кожна людина. Однак, можна звернути увагу, що в більшості випадків цю процедуру називають «експертною оцінкою». Таке визначення невірно, і означає воно зовсім іншу діяльності, – а саме судження судового експерта про характеристики будь-якого майна. Звертаємо увагу, – не про вартість майна, а про його характеристики. Правильна назва роботи з визначення оцінювачем вартості нерухомості – «незалежна оцінка» – саме так вона називається у всіх нормативних документах, головним з яких є Закон України «Об оценке имущества…». В одноіменній статті, ссылка на которую приведена выше, розповідається про відмінності між експертом і оцінювачем, а також між експертизою та оцінкою.
Коментарі