Найближчим часом ринок іпотечних банківських продуктів, за прогнозами аналітиків агентства АІЖК, має зрости як мінімум на 130% у порівнянні з результатами минулого року. Цей оптимістичний прогноз пов’язаний з тим фактом, що знизилася середньозважена ставка за кредитами до рівня в 12,5%. Тому приріст іпотечних кредитів можна вважати доконаним фактом. За даними Російського реєстру за перше півріччя цього року понад 26% придбаної нерухомості було куплено із залученням продуктів іпотечного кредитування. Надалі, якщо така позитивна динаміка збережеться, ця цифра складе 29-30%.
Цінова динаміка
Після глибокого аналізу співробітники АІЖК зробили наступні висновки про стан іпотеки. Наприклад, пожвавлення на іпотечному ринку аж ніяк не є «дутим». І хоча нерухомість подорожчала за останні півроку на 5%, але з урахуванням інфляції, яка тільки за офіційними даними складе мінімум 7% річних, ціни на житло стануть навіть нижчими для кінцевого покупця.
Поліпшення на ринку нерухомості були обумовлені зростанням попиту на нове житло. Збільшення кількості угод на 16% було реалізовано не на «вторинних» перепродажах, а в основному за рахунок покупки житла в новобудовах.
Зростання ставок кредитування для іпотечних продуктів не відбулося, середній відсоток за ними склав 12,3%. Можливо, в майбутньому, вони незначно виростуть у зв’язку з труднощами для банків при залученні іноземного капіталу для рефінансування і деяким загальним погіршенням, що спостерігається у фінансовому секторі.
Ринок іпотечного кредитування в цифрах
Розглянемо деякі числові показники зі звіту АІЖК, які в цілому збігаються і з аналітикою, що публікується Банком Росії. Так, за перше півріччя 2014 року видано понад 448,5 тисяч кредитів на суму близько 770 млрд. рублів. Якщо порівняти ці результати з аналогічним періодом попереднього року ми побачимо зростання на 33% в кількісному еквіваленті, а сума виданих кредитів виросла на 42%.
До кінця цього року за прогнозами агентства ставка кредитування виросте на 0,2% і складе 12,5%, а динаміка ринку іпотечних послуг стабілізується на 120-130% у порівнянні з результатами минулого року. Істотно змінитися ці цифри можуть тільки за умови значного погіршення економічної обстановки, що призведе до спаду на всьому ринку споживання в цілому і, природно, вплине на кредитну сферу банківських послуг.
Зростаюча роль банків
Згідно з даними сайту , незважаючи на складну економічну обстановку умови для позичальників постійно пом’якшуються, і це природним чином покращує динаміку зростання видачі іпотечних кредитів. На сьогоднішній день близько половини позик видано при першому внеску менше 30% від вартості нерухомості. Звичайно, це закономірно дещо підвищує ризики фінансових установ, про що попереджають експерти АІЖК.
На сьогоднішній день якість іпотечного портфеля досить висока, але частка договорів з первинними внесками в 10-20 відсотків поступово зростає, що підвищує кредитні ризики. На даний момент тільки трохи більше 34% позик входять в зону підвищеного ризику. При очікуваному збільшенні кількості виданої іпотеки можуть виникнути системні проблеми, так як вже на сьогодні загальна сума кредитів становить понад три трильйони рублів.
Але, незважаючи на це основні банки, що контролюють близько 70% іпотечного ринку, не тільки не посилюють вимоги до позичальників, але і всіма силами намагаються ці вимоги пом’якшити і нав’язати більш дрібним фінансовим установам, які в гонитві за клієнтом змушені підлаштовуватися під виникаючі реалії. До чого можуть привести ці «битви за клієнта»?
Основні ризики іпотечного ринку
Розглянемо найпростіші і великі ризики на які вказують аналітики. В першу чергу велика ймовірність невиконання позичальником в обумовлені в договорі терміни своїх зобов’язань, тому що відсоток за кредитом досить великий. За даними АІЖК ймовірність невиконання умов договору з боку позичальника виростає в 1,5 рази при зниженні початкового платежу з 30 до 10 відсотків.
Другим ризиком можна вважати ситуацію, коли фінустанова розриває договір іпотеки і намагається продати заставне майно. При цьому сумарні витрати на судовий процес, витрачений час співробітників банку і колекторів можуть бути і більше суми вирученої за заставну квартиру. Кращим рішенням для зниження всіх ризиків цієї категорії буде страхування іпотечного кредиту.
Поки що всі побоювання фінансових аналітиків щодо ризиків на ринку іпотеки не виправдовуються. Кількість проблемних прострочених кредитів становить всього трохи більше двох відсотків. Для прикладу в роздрібному кредитуванні цей відсоток вже досягає 7,3%. Але найголовніше, що основна маса кредиторів (понад 95,3%) справно і в строк виконує взяті на себе зобов’язання по платежах.
При погіршенні економічної ситуації і різкому уповільненні зростання іпотечного кредитування можливе виникнення глобальної для всього банківського сектора кризи, тому що виросте кількість позичальників з проблемною заборгованістю. Адже за розглянутий період проблемна заборгованість склала 15% на суму понад 62 млрд. Яким же чином цього уникнути?
Необхідно більш ретельно підбирати клієнтів і краще аналізувати складові їх доходів. При погіршенні фінансової обстановки і спаді в економіці постраждають в першу чергу люди, що мають неофіційні джерела доходів. За лідерам іпотечного кредитування, наприклад, у банку ВТБ виданих кредитів з початковим внеском менше 10% тільки близько 10%. А ось у Сбербанку існує кілька іпотечних програм, таких як «Молода сім’я» та інші. І відповідно, близько половини всіх іпотек він видає при початковому внеску до 20%. І що ж тоді робити в разі кризи в депресивних районах, в яких житло може істотно впасти в ціні, а позичальник не зможе погасити кредит?
Коментарі