Ціни на нерухомість у Лондоні, пропозиції ринку, умови оформлення операцій на купівлю, розміри податків – це головні фактори, які обов’язково необхідно враховувати перед здійсненням операції з придбання будинку або квартири в Лондоні.
Нерухомість столиці Великої Британії незмінно асоціюється з астрономічними ціновими показниками. Такий стереотип сформований, як виявилося, в інвесторів, які тільки починають аналізувати специфіку ринку. Однак детальний аналіз річних зрізів цінової картини, який ми провели, показує, що подібний стереотип має лише деякі підстави. Оскільки нерухомість у столиці Сполученого Королівства має великий ціновий розкид, і відкритий ринок відрізняють цінові пропозиції мінімального порогу.
Для вивчення пропозицій ринку нерухомості демократичної ціни, ми вдалися до допомоги Германа Кудрявцева. Він є провідним експертом компанії London Consulting Centre і займає посаду головного менеджера фірми. Компанія діє безпосередньо на території Лондона, тому має прямий вихід на актуальні пропозиції відкритого ринку, знає специфіку цін, аналізує динаміку коливань вартості та займається питаннями організації покупок нерухомості в Лондоні для інвесторів з Росії та СНД. Повну інформацію з аналітичним аналізом і зміни на ринку, можна знайти на їх офіційному веб-ресурсі http://londonrus.co.uk/.
– Герман, ми поставили задачу з’ясувати, чи надходять на відкритий ринок нерухомості столиці Англії пропозиції, які відносяться до «бюджетного класу». Яка цінова картина подібних пропозицій у 2014 році.
Для того щоб визначити, до якого цінового класу відноситься об’єкт, слід знати середньоринковий ціновий рівень. У 2014 році об’єкти середньоринкової вартості реалізуються за ціною близько £500,000. Фактично – це усереднений показник, надбавка до якого вже характеризує сегмент елітного житла, тоді як зменшення вартості буде характерно для бюджетної нерухомості в Лондоні.
На даний момент на відкритий ринок дійсно надходить багато пропозицій, які реалізуються за ціною в 2-3 рази нижче, ніж середньоринкова. Це характерно для ринку, що виставляє типові однокімнатні квартири або невеликі таунхауси в промислових і ділових зонах Лондона. Як правило, їх ціна може варіюватися в діапазоні від £200,000 до £450,000.
Низькі цінові показники обумовлюються цілим комплексом факторів. Ключовим з них є територіальна прив’язка. Наші експерти проводили опитування і статистичний аналіз того, наскільки цей фактор важливий для покупців і встановили, що вартість знаходиться в прямій залежності від розмірів віддаленості об’єкта від історичного центру Лондона – Prime Central London. Як правило, нерухомість в Лондоні, що реалізується за ціною £200,000 збувається в Східних промислових зонах Лондона, поблизу районів The Docklands. Віддаленість від центру в цьому випадку становить близько 40-60 хвилин їзди. Саме там пропонуються однокімнатні об’єкти в житлових спальних районах, на який існує великий попит у російськомовних студентів, а також у молодих сімей з СНД. Вартість таунхаусів тут не перевищує £350,000, для порівняння: ціна таунхаусів на центральних берегах Темзи досягає £5,500,000.
Також подібні цінові пропозиції фігурують на ринку Західних віддалених регіонів, поблизу околичного земельної ділянки Old Oak Common. Однак лондонська нерухомість в Західних частинах буде в середньому становити £350,000. Так як ці території відрізняються більш упорядкованою інфраструктурою. В цілому, по Лондону, можна зустріти об’єкти даної цінової категорії в промислових і периферійних районах, таких як Пімліко, Актон, Кройдон, Хаммерсміт або Ілінг.
– Однак якщо інвестори з СНД і Росії не мають достатніх обсягів фінансових активів, але прагнуть інвестувати кошти в нерухомість столиці Великої Британії, наскільки бюджетні об’єкти будуть підходити для інвестування?
Безумовно, еталонною в плані інвестиція вважається елітна нерухомість в Лондоні, так як в 2014 році її підвищення в ціні варіюється від 10% до 14%. Однак капіталовкладення в сегмент бюджетної нерухомості також прибутковий. Дане твердження можна підкріпити цифрами цінового приросту. У 2014 році ціновий приріст на периферійне і міжрегіональне житло становить близько 7-8%. У 2009-2012 роках, коли світовий ринок нерухомості пережив кризовий обвал цін і стагнацію, підвищення нерухомості бюджетного класу в столиці Сполученого Королівства досягало 5%. Тобто, дані цифри можна трактувати в якості перспективної для доходів динаміки. Характерно, що аналіз мінімальних цінових пропозицій в міжрегіональних містах, розташованих поблизу Лондона, показує, що на максимальну прибутковість від нерухомості «бюджет-класу» можна розраховувати в Південно-Східній частині Великої Британії. У цьому регіоні приріст до вартості буде відповідати 10,1%. У Східних промислових частинах, поблизу Лондона, інвестори можуть виручити на 7,6% більше за об’єкт, так як саме на такі позначки відбулося підвищення цін в 2014 році.
Нерухомість бюджетного класу також стійко і інтенсивно росте за показниками орендної плати. Характерно, що саме подібні об’єкти найбільш часто здаються орендодавцями, так як на них існує посилений попит з огляду на демократичну ціну. У 2014 році орендна плата за такі об’єкти досягла 7-8%. Ці позначки не можуть конкурувати зі здачею елітної нерухомості в оренду, оскільки вони досягають 14%, а в деяких центральних районах – 16%, однак дозволяють стабільно отримувати фіксований дохід.
Крім того, від аналітиків незалежного консалтингового агентства Knight Frank в 2014 році надійшов прогноз про перспективу покупки бюджетної нерухомості в студентських передмістях. Перспектива полягає в прирості до орендної плати. Так, до 2016 року відбудеться підвищення оренди на нерухомість Кембриджа і Оксфорда на 160 і 170% відповідно. Дані цифри слід розглядати в співвідношенні з інтенсивністю приросту до оренді інших еквівалентних об’єктів, що не знаходяться в студентській зоні.
Відповідно, інвестори з СНД і Росії, обмежені в обсягах своїх активів, можуть вибрати об’єкт, фактично, оптимально поєднує низьку вартість і високу прибутковість. Крім того, озвучені тенденції від Knight Frank привели до того, що на бюджетну лондонську нерухомість додатково посилився попит – це негайно позначилося на темпах зростання вартості.
– Виходить, вливання капіталовкладень в сегмент недорогих об’єктів житлового фонду також представляє перспективу. Скажіть, Герман, з яких покупців складається основна цільова аудиторія, що купує нерухомість подібного класу?
Згідно з практичними спостереженнями експертів London Consulting Centre, понад 70% покупців даної нерухомості – це батьки, діти яких здобувають освіту в Лондоні. Решта 30% – молоді сім’ї, що знаходяться в Англії на ПМЖ. Наш досвід дозволяє нам стверджувати, що об’єкти подібної цінової категорії є оптимальними для цієї цільової аудиторії. Оскільки в перспективі, з урахуванням всіх прогнозованих цінових приростів, можна перепродати куплені об’єкти на 7-8% дорожче, а якщо купувати нерухомість в Лондоні в студентських перспективних областях, таких як Річмонд, Грінвіч, Оксфорд або Кембридж, то можна розраховувати на дохід до 2017-2018 року на 10% більший в порівнянні з актуальними можливостями.
Коментарі