Нерухомість є дуже цінним надбанням будь-якої фізичної особи, тому різні операції з нею регулюються різними нормативно-правовими актами України, починаючи з Основного Закону – Конституції, закінчуючи іншими Законами (наприклад, Цивільний кодекс). Конституція України гарантує не тільки право кожної особи на володіння та розпорядження нерухомістю, а й її захист. Але право володіння та розпорядження нерухомістю покладає на особу також і певні обов’язки (сплата податків, відшкодування збитків). Реалізуючи свої права та обов’язки по відношенню до об’єктів нерухомості, люди стикаються з різними питаннями, які не можуть бути вирішені без залучення різних оцінювачів та експертів.
Експертна оцінка нерухомості
Перед тим як роз’яснити суть поняття “експертна оцінка нерухомості”, необхідно визначитися, в яких випадках проводиться така оцінка. На практиці існує кілька випадків, коли проводиться експертна оцінка нерухомості. Перший випадок – це реалізація фізичною особою свого права на розпорядження, придбання та відчуження нерухомості. Це різні правові угоди, пов’язані з відчуженням нерухомого майна (наприклад, продаж, дарування, обмін). Угоди, пов’язані з придбанням нерухомості (купівля-продаж, іпотека, отримання у спадок), та пов’язані з розпорядженням нерухомим майном (залишення у заставу).
Другий випадок – це цивільні правовідносини, пов’язані із заподіянням різної шкоди нерухомому майну, яке належить фізичним особам (пошкодження, незаконне заволодіння, знищення).
У першому випадку проведення експертної оцінки нерухомості є обов’язковим і встановлюється Законодавством України. Це пов’язано з тим, що всі угоди, пов’язані з придбанням, розпорядженням та відчуженням об’єктів нерухомості, підлягають оподаткуванню. Систематизація такого оподаткування відбулася у 2011 році. Саме цього року було прийнято нормативно-правові акти, згідно з якими особи, які здійснюють різні угоди, пов’язані з розпорядженням, придбанням та відчуженням майна, зобов’язані надати спеціальний висновок про його ринкову вартість. Такі висновки можуть робити лише експерти оцінювачі нерухомого майна, які мають спеціальний сертифікат або свідоцтво, що підтверджують право на оцінку такого майна.
У другому випадку проведення оцінки нерухомого майна не є обов’язковим. Але без експертної оцінки цього майна неможливо встановити ступінь та суму заподіяної шкоди. Тому експертна оцінка проводиться лише за персональним зверненням особи або процесуальним документом (постанова слідчого, рішення суду).
Незалежна оцінка нерухомості
У кожної особи, яка звернулася до експерта, який оцінює нерухомість, починає виникати одне питання, чи можна довіряти оцінювачу, і чи є він незалежним та компетентним у питаннях оцінки. Як зазначено вище, не кожен експерт має право оцінювати нерухомість. Таке право може бути підтверджено лише спеціальними документами державного зразка, виданими уповноваженими державними органами виконавчої влади нашої країни. Тому наявність усіх підтверджуючих документів вже дає певний привід вважати, що експерт має право робити оцінку та компетентний у таких питаннях. Такий експерт зобов’язаний провести незалежну оцінку нерухомості та видати висновок, який відповідатиме Закону.
Сама правова природа незалежної оцінки нерухомості лежить у двох основних площинах. Перша полягає у компетентності експерта. Компетентність підтверджується спеціальними державними сертифікатами або свідоцтвами, які видаються фондом державного майна України, а також дипломами та кваліфікаційними рангами експертів, що видаються та присвоюються державними експертними комісіями Міністерства юстиції України. Друга полягає в тому, що незалежна оцінка нерухомості проводиться на підставі спеціальної державної методики, від якої експерт не може відійти. У разі порушення методики або її недотримання висновок експерта вважатиметься незаконним, а отже, його не можна назвати незалежним.
Коментарі